Transmettre un bien immobilier en SCI: comment faire ?

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Transmettre un bien immobilier en SCI est une solution très pratique en matière de gestion de patrimoine. Ce système est valable du vivant du bailleur pour léguer son bien immobilier à ses descendants.

Avantages d’un point de vue patrimonial

La SCI ou société civile immobilière est une des meilleures façons pour transmettre facilement et rapidement un patrimoine. Cette option reste en vigueur tant que l’ascendant est vivant et elle est aussi valable lors du processus de succession. Le procédé facilite la gestion du patrimoine, favorise la détention du logement par plusieurs personnes et les donations successives. La transmission d’un bien immobilier via la SCI garantit la précision de la division des parts sociales qui se fait progressivement. Le recours à la SCI engage aussi à connaître au préalable le gérant du patrimoine. Lors de la succession, la SCI permet d’éviter le régime de l’indivision en cas de séparation ou de divorce notamment concernant le partage des immeubles. Si l’indivision se présente lors de la succession, le descendant peut faire une demande de partage. La transmission d’un patrimoine via la SCI peut également avoir lieu entre les époux. Après le décès de l’un d’eux, le survivant devient gérant du bien immobilier et ses enfants s’occupent de la gestion. Si le descendant est une personne à mobilité réduite, l’ascendant peut rédiger une clause mentionnant les parts sociales de cette dernière. De même, elle touchera également 20% des revenus locatifs.

Aspects positifs d’un point de vue fiscal

En matière de fiscalité, la SCI présente divers atouts pour ne citer que les parts sociales qui se présentent sous forme de passif de la société. En d’autres termes, la transmission par l’intermédiaire de la société civile immobilière offre plus d’avantages fiscaux comparée à une transmission directe. Cet atout s’explique par le fait que la valeur des parts sociales ou le droit de succession baisse par rapport à l’emprunt de l’achat du logement. Cette diminution du droit de succession s’explique à son tour par le fait que le droit est abaissé jusqu’à 10% sur la base imposable du logement. Cet abattement de 10% prend effet sous certaines conditions. Elle est valable pour une somme plafond de 31 395 euros pour les petits-enfants contre 156 974 euros pour les enfants. La décote de 10% est intéressante en termes de donations successives. Après la transmission du bien immobilier à la SCI, les donations des parts sociales peuvent avoir lieu tous les 6 ans.

Autres avantages de la transmission par la SCI

La SCI présente d’autres avantages en dehors des atouts fiscaux et patrimoniaux. Elle facilite la gestion d’un bien immobilier avec les nombreux actionnaires et l’ascendant reste toujours le gérant. Même si la division des parts sociales est effective, l’ascendant est le décideur sur tout ce qui concerne le bien immobilier en cours de transmission ou déjà transmis. Ses descendants sont propriétaires de leur part respective, mais ils prennent le statut d’associé et non de gérant. Tant que l’ascendant est en vie, il continue de percevoir des revenus de son logement comme le loyer. Ce cas prend effet après qu’il ait procédé au mécanisme du démembrement de propriété. Ce dernier permet également de distinguer le gérant, les gestionnaires et la perception des revenus. Le démembrement de propriété consiste à distinguer l’usufruit de la nue-propriété avec le pouvoir d’utilisation et de vendre. Du vivant de l’ascendant, les descendants restent des nu-propriétaires et deviennent usufruitiers après son décès. Il existe des cas où l’ascendant incite ses descendants à l’aider dans la gestion du patrimoine. Opter pour la SCI diminue considérablement les frais nécessaires pour l’opération si on la compare à une transmission directe.

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