Qu’est-ce qu’un bon dossier pour une banque ?
Chaque banque à sa propre politique en matière de prêt immobilier mais un critère est cependant toujours observé de très près : votre taux d’endettement. Si vos mensualités, comprenant tous les prêts souscrits, ne dépassent pas 33 % de vos revenus nets mensuels, vous êtes hypothétiquement un « bon client ». Pour s’assurer du bon parti que vous semblez être, les banques vont décortiquer vos derniers relevés bancaires et bulletins de paye. Votre comportement va être scruté dans les moindres détails à travers votre dossier. Très important : il faut soigner vos derniers relevés bancaires, qui seront examinés à la loupe, en évitant les découverts et en soldant, autant que possible, vos prêts en cours.
En dehors de ces nécessités, les banques peuvent avoir d’autres exigences : un apport personnel supérieur à 20 % ou un certain niveau de revenus par exemple. Ensuite, tout dépend de votre situation personnelle : comportement financier, patrimoine, etc.
Quelques conseils qui peuvent faire pencher la balance en votre faveur :
- Ayez de l’assurance, votre banquier n’en sera que plus rassuré quant à la gestion de vos comptes
- Achetez, si possible, en défiscalisation afin de renforcer votre solvabilité
- Domiciliez vos revenus et vos comptes dans la banque où vous négociez votre emprunt
Un levier pour certains : entre apport personnel et prêt aidé
Pour éviter les mauvaises surprises, pensez à établir votre budget avant même d’entamer les recherches pour votre achat maison. Ne négligez aucun aspect. Vous devrez tout d’abord évaluer le montant de votre apport personnel, c’est-à-dire faire le point sur les économies dont vous disposez.
En général, les banques demandent qu’au moins 10% de l’opération soit financée par votre apport personnel. En pratique, 20 à 30% d’apport sont particulièrement appréciés. Il est plus difficile d’emprunter sans apport personnel mais pas impossible. Certains prêts aidés comme par exemple le PTZ+ peuvent, en effet, se substituer à l’apport personnel classique ou encore le « gonfler ».
Vous avez le choix entre différents types d’apports personnels : épargne, certains prêts à coût réduit (PEL, prêt à taux zéro, 1% logement, prêt fonctionnaire, prêts départementaux ou régionaux), revente d’un bien, héritage, donation, etc.
A savoir : Les banques intègrent les prêts à coût réduit dans le calcul de l’endettement.
Tout vient à point à qui sait négocier
Pour obtenir le meilleur prêt immobilier, pensez à comparer les offres proposées par plusieurs banques en consultant les comparateurs d’offres de crédits immobiliers sur Internet, en faisant appel à un courtier ou en prenant vous-même rendez-vous auprès de plusieurs établissements bancaires.
Votre banquier dispose d’une grille tarifaire, mais, selon votre profil, il a la possibilité de vous faire des remises qui peuvent aller jusqu’à 0,3 % du taux initialement affiché. Chez les courtiers en crédit, la remise de l’agence est classiquement intégrée dans les tarifs, à eux ensuite de négocier la marge supplémentaire.
Lors de vos démarches pour l’obtention d’un prêt immobilier, n’hésitez donc pas à négocier les éléments de l’emprunt :
- Le taux d’intérêt
- Les frais de dossier
- Les contrats d’assurances
- Les indemnités de remboursement anticipé
Pour toute négociation, renseignez-vous par avance des pratiques des banques pour la période visée et familiarisez-vous avec le vocabulaire bancaire (taux fixe, taux variable, taux modulable, TEG, assurance emprunteur, etc.) afin de pouvoir échanger en toute connaissance de cause.
