La SCPI appelée aussi pierre-papier séduit de plus car elle permet d’investir dans l’immobilier sans s’encombrer d’un immeuble.
C’est littéralement une société civile de placement immobilier (SCPI) qui a pour objet de gérer exclusivement un patrimoine immobilier locatif.
Elle collecte des fonds auprès d’épargnants pour constituer un portefeuille composé uniquement d’immobiliers tels que :
– des logements
– des murs de magasins
– des bureaux
– des entrepôts
La société qui gère l’immobilier est agréée par l’AMF (autorité des marchés financiers).
Le succès actuel des SCPI s’explique du fait de leurs performances qui restent particulièrement attrayantes. En effet, certaines sociétés qui investissent dans les murs de magasins ou les bureaux peuvent servir des rendements moyens de 5 à 5,5% avant impôt.
Ce bon rendement s’explique du fait que le SCPI n’est pas cotée en Bourse et est, de fait, moins sensible aux fluctuations quotidiennes de celle-ci.
LES DIFFÉRENTS TYPES DE SCPI
Il y a les SCPI de rendement, qui distribuent des revenus réguliers aux associés et les SCPI de plus-values privilégiant la valorisation à long terme du patrimoine (par exemple en réalisant des travaux de rénovation). Il existe également des SCPI fiscales qui investissent dans des programmes à incitations fiscales (Duflot, etc…).
LES AVANTAGES D’UNE SCPI
Généralement il faut 100 euros minimum pour acheter des parts de SCPI. La pierre papier est beaucoup moins contraignante et risquée qu’un placement immobilier classique : les sociétés de gestion investissent sur plusieurs immeubles, gèrent directement les locataires, perçoivent les loyers et redistribuent une quote-part proportionnelle à l’investissement, après déduction des différentes charges (frais d’entretien, de gestion locative, travaux…).
PRIX DE SOUSCRIPTION ET FISCALITÉ
Le prix de souscription d’une SCPI comprend la valeur nominale ainsi qu’une prime d’émission. La valeur nominale correspond à la valeur constituant le capital social de la société. La prime d’émission est elle-même composé de la commission de souscription, destiné à rémunérer la société. Cette dernière avoisine en générale les 10%.
En cas de rachat d’une part, la valeur de retrait correspondra au prix de souscription diminué uniquement des commissions de souscription. Au cours de l’investissement, une commission de gestion est ponctionnée tous les ans sur les produits locatifs hors taxes encaissés par la société. Elle avoisine également les 10% et couvre l’administration et la gestion du patrimoine de la SCPI.
L’investisseur va ensuite être imposé sur les revenus de la SCPI. C’est la société de gestion qui adresse à ses actionnaires un relevé individuel, prenant en compte les loyers perçus par la SCPI, les différentes charges, et la part de capital détenu par l’actionnaire. Ces revenus sont alors imposés sous le régime foncier (ou micro foncier).
SCPI ET ASSURANCE VIE, LE DUO GAGNANT
L’investisseur a aussi la possibilité d’investir dans certaines SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie. Dans ce cas, l’investissement dans des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie permet de combiner un « outil de capitalisation » (l’assurance vie) et un « outil de rendement » (la SCPI).
Ainsi, le souscripteur peut bénéficier du rendement attrayant de l’immobilier commercial tout en profitant de l’enveloppe fiscale de l’assurance vie. Les revenus fonciers dégagés par les parts de SCPI restent dans le cadre du contrat d’assurance vie ou du contrat de capitalisation et les revenus fonciers ne seront imposés à l’impôt sur le revenu qu’en cas de sortie de l’enveloppe « assurance vie ».
