Quelle fiscalité des loueurs en meublé non professionnels ?
Quels sont les avantages et inconvénients des trois régimes fiscaux accessibles aux loueurs en meublé non professionnels ? Un choix important.
Qui est « loueur en meublé non professionnel » ?
On qualifie de « loueur en meublé non professionnel » les personnes qui : ne sont pas inscrites au registre du commerce en qualité de loueur en meublé, mais également celles qui y sont inscrites mais qui perçoivent des recettes locatives inférieures à 23 000 € par an ou qui retirent de cette activité moins de 50% de leur revenu global. Les locations meublées non professionnelles sont des locations libres. L’administration fiscale y ajoute les logements intégrés dans les résidences de tourisme et de services.
Le loueur non professionnel bénéficie d’avantages fiscaux moins attractifs que le loueur professionnel. Le régime des BIC lui permet d’imputer les charges issues de son activité sur ses revenus de même nature.
Quel régime d’imposition choisir ?
3 régimes sont actuellement disponibles : Le micro BIC : il s’applique automatiquement lorsque les recette annuelles de la location ne dépassent pas 76 300 €. Le revenu net imposable est obtenu en appliquant sur les recettes un abattement forfaitaire de 71%. Quand les charges déductibles – notamment en cas de gros travaux ou d’intérêts d’emprunt – dépassent le montant de l’abattement forfaitaire, le contribuable a tout intérêt à opter pour un autre régime d’imposition.
Le régime réel simplifié est alors tout indiqué. Il est possible de choisir ce régime seulement si le montant des recettes est compris entre 76 300 € et 763 000 €.
Le régime réel normal est applicable dès lors que le chiffre d’affaires excède 763 000 €. Particulièrement complexe, il exige la tenue d’une comptabilité assez lourde et, pour cette raison, est à exclure. Et en cas de déficit ?
Le loueur non professionnel est moins favorisé, en la matière, que le professionnel. Il ne peut en effet déduire son déficit sur son revenu global mais seulement sur les BIC provenant d’autres activités non professionnelles réalisés au cours de la même année et des 6 années suivantes (10 années suivantes à partir des revenus de l’année 2009).
Et l’ISF
Les locations meublées non professionnelles entrent dans le calcul de l’impôt sur la fortune (ISF).
Bon à savoir
A partir des revenus de l’année 2009 (impôt 2010), les conditions du régime micro BIC sont durcies : le seuil d’application du régime est abaissé. Un loueur en meublé ne pourra bénéficier du micro BIC que si ses recettes annuelles ne dépassent pas 32 000 € (au lieu de 76 300 € auparavant) ;
le taux de l’abattement forfaitaire applicable aux loueurs imposés selon le régime Micro est diminué à 50% (au lieu de 71%).
