Comme son nom l’indique, un avant-contrat précède le contrat de vente, en général de deux à trois mois, mais parfois plus en fonction de la volonté des parties.
En droit français il existe trois types d’avant-contrats, qui peuvent être signés devant un notaire ou sous seing privé. Chaque avant-contrat a ses spécificités et engage le vendeur ou l’acheteur, voire les deux.
Voici un rappel clair des différents avant-contrats préalables à toute transaction immobilière.
Généralités:
Quel qu’il soit un avant-contrat doit obligatoirement contenir plusieurs éléments :
- La désignation du bien au sens juridique : lot de copropriété, appartement, maison, terrain, sa description sommaire.
- Le montant de l’achat et les modalités de paiement. Normalement, il y figure une indemnité d’immobilisation au profit du vendeur d’environ 10% de la valeur du bien.
- Souvent, des conditions suspensives, en particulier en ce qui concerne l’obtention des documents d’urbanisme, la situation hypothécaire du bien ou encore la possibilité d’obtention d’un prêt par l’acheteur.
- Les délais convenus pour la signature de l’acte définitif de vente.
La promesse d’achat
C’est un acte unilatéral qui n’engage que l’acquéreur. Il s’engage à acheter le bien à un prix déterminé une fois les conditions suspensives réalisées. S’il ne conclut finalement pas la vente, il perd le plus souvent les sommes versées lors de la signature de la promesse (indemnités d’immobilisation).
La promesse de vente
C’est aussi un acte unilatéral qui n’engage cette fois-ci que le vendeur. Une promesse unilatérale de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans un délai de 10 jours (s’il s’agit d’un acte sous seing privé, ou bien dans un délai d’un mois si c’est un acte notarié), sous peine de nullité. L’acheteur manifeste seulement sa volonté d’acheter par la levée de l’option. Le vendeur, dont l’engagement est ferme et irrévocable, ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente : en cas de refus d’intervenir à l’acte de vente, il pourra y être contraint par les voies judiciaires.
La promesse synallagmatique de vente ou le compromis de vente
C’est un contrat qui engage les deux parties à réaliser la vente une fois les conditions suspensives levées.
- Si l’acquéreur revient sur sa promesse, le vendeur aura la possibilité de percevoir des dommages et intérêts (10% du prix) OU d’exiger l’exécution de la vente devant les tribunaux.
- Si le vendeur revient sur sa promesse, l’acquéreur percevra 10% de dommages et intérêts, ET pourra demander l’exécution de la vente devant la juridiction compétente.
Délai de rétractation
La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain (Loi SRU) met en place des mesures destinées à protéger l’acheteur : tout acquéreur non professionnel d’un immeuble ancien dispose, comme l’acquéreur d’un logement neuf, d’un délai de réflexion de 7 jours à compter de la réception de la promesse de vente, ou d’un délai de rétractation de 7 jours après réception du compromis de vente.
Condition suspensives d’obtention de prêt
La loi Scrivener, institue que l’obtention du prêt est une condition suspensive obligatoire à tout avant-contrat. Si cette condition n’est pas réalisée, c’est-à-dire que le prêt est refusé, la vente est annulée et toutes les sommes versées par l’acquéreur doivent lui être intégralement remboursées. En revanche, lorsque l’acte prévoit que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, cet acte doit porter, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt il ne pourra se prévaloir de la condition suspensive (article L.312-17 du Code de la Consommation).
