Avantages et inconvénients de l’achat en SCI

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L’achat en SCI (société civile immobilière) apporte un grand nombre d’avantages notamment de mettre à l’abri son patrimoine immobilier. Cela permet aussi de bénéficier de certains avantages fiscaux. Avec son statut de société, le montage d’une SCI est simplifié, car cela se fait sans exigences de nationalité ou de capital minimum. 

Les avantages d’une SCI pour les associés

Une Société Civile Immobilière (SCI) doit être constituée d’au moins deux personnes ce qui implique qu’elle ne peut donc être constituée en personne morale individuelle. La réunion entre les mains d’un seul associé des parts sociales est impossible.

Au départ de l’un des associés, ces derniers rachètent la part sociale de celui qui part ou le laisser en disposer à sa manière. C’est une considération du principe de partage qui ne peut maintenir les collaborateurs dans une indivision définitive.

Tout type de personnes peut y prendre part, qu’il s’agisse d’une personne morale ou physique ce qui est également le cas que la société ne soit constituée que de l’une ou de l’autre. De même, la création n’est pas conditionnée par la nationalité ou le montant du capital social.

Toutefois, les associés sont responsables de la dette sociale à la hauteur de leur part sociale. Les apports en industrie garantissent les dettes de la société en fonction de la part d’intérêt de l’apport numéraire le plus faible. La qualité de simple « prête-nom » n’exonère pas de cet engagement ou de la responsabilité de gestion ou en cas d’infractions.

Les avantages pour la transmission de patrimoine

La possession d’un bien immobilier en SCI permet de conserver l’unité du patrimoine familial, car il est plus facile de partager les parts sociales. En parallèle, la transmission bénéficie d’avantages fiscaux car les droits de succession sont établis en fonction de la valeur vénale des parts.

L’associé, qui survit au décès d’un autre, conserve son droit de propriété sans s’acquitter des droits de succession tandis que les autres parties sont retenues en usufruit. Il peut les moyens racheter les parts du défunt à ces héritiers s’il en a.

Pour les associés qui décèdent et dont la part dans l’immeuble est constituée par un bien commun du régime de la communauté des biens, le conjoint survivant peut assurer la continuité de l’association s’il est prévu dans les statuts. La SCI sera donc maintenue en substituant l’associé défunt par son conjoint.

Les avantages au niveau de la fiscalité

La constitution d’une SCI bénéficie d’un régime fiscal différent pour les associés et pour ceux qui utilisent les locaux à des fins commerciales. Les collaborateurs d’une SCI sont soumis à l’imposition sur le revenu. Dans ce cas, le statut de société civile permet d’être soumis à l’imposition des bénéfices non commerciaux. Ceux-ci sont calculés en fonction du nombre de parts sociales de l’associé et des bénéfices qui lui reviennent de droit : les Bénéfices non commerciaux.

Si la SCI effectue des activités commerciales, l’imposition change et s’applique en fonction de l’objet avec l’Impôt sur la Société. Pour les associés qui exercent des activités commerciales dans les locaux de la firme, le loyer peut être supporté par la société d’exploitation.

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