Acheter en viager : que savoir ?

0
301

Le viager distille une dose d’immoralité car la bonne affaire repose finalement sur… le décès du vendeur !

La règle du jeu est simple : par un contrat de vente, l’acheteur – appelé “le débirentier” – verse au propriétaire – “le crédirentier” -, durant toute l’existence de celui-ci, une rente viagère également appelée “arrérage”. En d’autres termes, l’acquéreur achète un bien dont il ignore le coût total, il a une chance de gagner de l’argent et un risque d’en perdre au moins autant !

La vente en viager, c’est donc un pari sur l’avenir dont le prix à payer demeure bien difficile à estimer. Viager libre ou occupé ? C’est une décision supplémentaire à prendre qui engage durablement l’acheteur.
Le vendeur, lui, bénéficie en revanche de solides garanties. Or, tôt ou tard, il vient à disparaître et c’est la fin du viager, mais pas forcément la fin des soucis pour l’acheteur…

Viager : un pari sur l’avenir… d’un autre

Acheter en viager est un pari sur l’existence : plus le vendeur s’épanouit dans le grand âge, moins l’opération est rentable pour l’acheteur. Qui a oublié l’infortune du notaire et de ses malchanceux héritiers, acquéreurs de la maison en viager de la centenaire Jeanne Calmant ? Bref, le bonheur des uns n’est pas forcément celui des autres.

Comment ça fonctionne ?

Au lieu de payer le prix en une seule fois dès la vente, l’acheteur, verse régulièrement au vendeur jusqu’à son décès, une somme déterminée. C’est la rente viagère. L’opération présente des risques mais tout le monde peut y trouver son intérêt :
– l’acquéreur peut devenir propriétaire, sans avoir à avancer des fonds importants au moment de la vente et payer un prix moindre que la valeur réelle du bien.
– le vendeur s’assure un revenu régulier, complétant le cas échéant sa retraite, tout en restant dans son habitation. Confortable.

Une opération risquée

Au jour de l’acquisition, l’acheteur ne peut savoir combien de temps il versera la rente : tout dépend de la durée de vie du vendeur. Cet aléa, c’est l’élément-clé du viager, l’inconnue de l’équation.
Deux garde-fous sont prévus si le vendeur décède par maladie : dans les 20 jours suivant la vente, ses héritiers peuvent demander l’annulation de l’acte

au-delà des 20 jours, l’annulation reste possible, mais il faut prouver qu’au jour de la vente, l’acheteur avait connaissance de la maladie du vendeur. Une mort accidentelle, en revanche, ne remet pas en cause la vente.

Un risque néanmoins calculé

L’achat en viager n’est cependant pas aussi hasardeux qu’il y paraît. En effet, le montant de la rente est déterminé en fonction de tables d’espérance de vie. Ainsi, plus le vendeur est jeune, plus le montant de la rente est faible, car statistiquement son espérance de vie est plus longue.

Bon à savoir

La vente en viager est une vente immobilière à part entière et nécessite donc de consulter un notaire.

Le prix d’un viager et la rente

D’abord, il s’agit d’offrir un “bouquet”, puis de verser une rente. L’acheteur, soucieux de payer le juste prix, doit, avant de signer, avoir l’oeil sur le calcul de cette rente, souvent complexe.

C’est le bouquet !On donne ce nom à la somme payée lors de la vente, le restant du prix étant réglé par versement mensuel, trimestriel ou annuel jusqu’au décès du vendeur. Plus le bouquet est élevé, moins la rente est importante. Jamais obligatoire, mais prévu en pratique, le bouquet est librement fixé par un accord entre vendeur et acheteur.

Le prix de vente du logement C’est le prix du bien déterminé lors de la vente qui sert de base de calcul de la rente viagère. S’il s’agit d’un viager occupé, le prix sera réduit en application de barèmes complexes et variés tenant compte de l’âge du vendeur.

Exemple : un vendeur de 65 ans vend un bien en viager de 150 000 € qu’il souhaite occuper (usufruit).
Valeur de l’usufruit d’après le barème fiscal : 150 000 x 40 % = 60 000 €
Prix de vente après calcul : 150 000 – 60 000= 90 000 €.

Le calcul de la rente Il faut, une fois le prix de vente fixé, déduire de celui-ci, le cas échéant, le bouquet pour obtenir un solde. Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat. Mais il n’est pas obligatoire, tout dépend de ce que conviennent les parties.
Exemple : 90 000 (prix de vente) – 30 000 (bouquet) = 51 000 € (solde).
Ce solde est alors converti en rente. Le notaire calcule son montant en utilisant un programme informatique qui intégré un ensemble de critères : nombre de bénéficiaires, leur âge, leur espérance de vie… La rente est d’autant plus faible que l’espérance de vie du vendeur est longue.
En cas de vente par un couple marié, par exemple, le contrat peut prévoir qu’au décès de l’un des époux, la rente continue au profit du survivant.

Bon à savoir

En général, le contrat prévoit une indexation de la rente sur l’indice des prix à la consommation ou l’indice du coût de la construction.

Fin du viager : la partie peut continuer

Telle est la dure loi du viager : en mettant fin au viager, le décès du vendeur vient faire le bonheur de l’acquéreur. Mais que se passe-t-il lorsque l’ordre des choses s’inverse et que l’acquéreur décède avant le vendeur ou qu’il désire se désengager alors que le vendeur est encore vivant ?

La décision de l’acheteur Au décès du vendeur, l’acheteur n’a plus de rente à verser et peut disposer librement du bien : l’habiter, le louer et même le vendre, s’il n’est pas déjà occupé par des locataires !
Mais, si l’acheteur décède avant le vendeur, le viager ne prend pas fin. Ses héritiers assurent le relais et sont contraints de payer la rente viagère comme le faisait le défunt. A défaut, les héritiers récalcitrants verraient la vente résiliée et le vendeur récupérer son bien. L’existence d’un viager dans une succession peut amener un héritier putatif à renoncer à sa part, pour ne pas être lui-même contraint au paiement de la rente.

Un solde de tout compte Le contrat de vente peut comporter une clause dite de “rachat de la rente”. Celle-ci permet à l’acheteur désirant disposer plus rapidement de son bien et faire partir le vendeur, de verser un certain montant en capital. Le rachat permet ainsi à un acheteur pressé de ne pas attendre impatiemment le décès d’un vendeur tardant à disparaître !
A défaut d’une telle clause, l’acquéreur est tenu de respecter le contrat à la lettre et de payer la rente jusqu’au décès du vendeur… sauf en cas de revente !

Revendre le bien Acheter un bien immobilier en viager n’interdit pas sa revente. C’est au nouvel acquéreur qu’il revient alors de verser la rente à la place du premier.
Mais attention ! Le précédent acheteur reste toujours responsable en cas de non-paiement et peut être appelé à payer la rente alors qu’il n’est plus propriétaire.
La revente est donc à manier avec précaution, en s’entourant des conseils d’un notaire pour s’assurer d’une protection efficace.

Bon à savoir

Si le décès du vendeur survient du fait de la maladie dans les 20 jours de la vente, celle-ci sera annulée.

Des garanties pour le vendeur

Gare aux mauvais payeurs ! Les acquéreurs n’acquittant plus la rente risquent en effet de tout perdre ! Un arsenal de mesures défensives vient protéger efficacement le vendeur impayé.

Le privilège du vendeur Si l’acheteur ne paie plus la rente viagère, tous ses biens peuvent être saisis et vendus. Si c’est le bien acheté en viager qui subit ce triste sort, le vendeur sera payé en priorité, par rapport à d’autres créanciers, sur le prix tiré de la vente. Il a donc la quasi-certitude de récupérer le montant des rentes impayées.

Des clauses de protection Pour compléter sa protection, le vendeur a tout intérêt à faire insérer dans son contrat une clause dite “résolutoire” l’autorisant, en cas de non-paiement de la rente, à reprendre son bien pendant le délai précisé au contrat par les deux parties.
Une autre clause prévoit souvent que les sommes déjà versées, correspondant au paiement de la rente (arrérages), restent acquises au vendeur ainsi que les travaux et améliorations apportés par l’acheteur s’il occupe un viager libre.

Dernière parade : le vendeur peut exiger une caution. L’acquéreur doit alors trouver une personne de son entourage qui s’engage à payer la rente à sa place, en cas de défaillance de sa part.

Bon à savoir Avec ces clauses particulièrement efficaces, l’acquéreur risque de tout perdre s’il ne paie plus les rentes. Ainsi, s’il pressent des difficultés durables, il peut envisager une revente du bien acheté en viager… une telle opération n’est, cependant, pas sans risque.

L’usufruit ne subit aucune modification lors d’une saisie-vente.

Vendre en viager : la belle affaire fiscale

Du point de vue du vendeur, le viager est un excellent moyen d’arrondir sa retraite. Il allie 3 atouts majeurs : le vendeur peut continuer de vivre dans son cadre habituel,

tout en percevant un revenu supplémentaire,

ce revenu supplémentaire bénéficie, de surcroît, d’un régime fiscal favorable. En effet, la rente n’est pas imposable en totalité. Seule une fraction, dont le montant varie en fonction de l’âge du vendeur, au moment de la cession du bien en viager, subit la pression fiscale.

Age du vendeur au moment de l’entrée en jouissance de la rente

Fraction imposable au titre de l’impôt sur le revenu

Fraction non imposable

Moins de 50 ans : 70 %
De 50 à 59 ans : 50 %
De 60 à 69 ans : 40 %
A partir de 70 ans : 30 %

Exemple : si une personne de 71 ans vend son appartement en viager et perçoit une rente annuelle de 7 600 €, le montant imposable de sa rente sera de : 30 % de 7 600 €, soit 2 280 €.

Version imprimable

LAISSER UN COMMENTAIRE

S'il vous plaît entrez votre commentaire!
S'il vous plaît entrez votre nom ici