Acheter un logement déjà loué : une belle opportunité
Acheter un appartement occupé peut se révéler être une réelle aubaine. La plupart des acheteurs d’appartements sont :
- Soit des particuliers qui cherchent à se loger
- Soit des investisseurs qui préfèrent choisir eux-mêmes leur futur locataire
Dans les deux cas, ce type d’acquéreurs n’est aucunement intéressé par l’achat d’un bien déjà loué. Moins de concurrence donc, et plus de possibilité de négocier le prix. En outre, un bien occupé se vend généralement 30% moins cher que le prix du marché. D’autant que si le propriétaire cherche à vendre, alors que le bien lui rapporte un revenu, c’est qu’il en a besoin et qu’il sera donc prêt à faire des concessions, notamment sur le prix.
Plus de facilité = plus de vérification
Si l’offre paraît alléchante, il convient néanmoins d’être attentif et exigeant sur plusieurs points.
Tout d’abord, veillez à visiter le bien dans ses moindres recoins et plus particulièrement, en présence du locataire.
Vérifiez également que ce locataire s’acquitte bien de ses loyers : n’hésitez pas à demander des preuves de versement au propriétaire.
Si ce dernier n’est pas en mesure de vous fournir ces preuves, ne fuyez pas pour autant, vous pourrez anticiper ces impayés en demandant une réduction du prix du bien égale à six ou sept ans de loyers minimum. Ainsi, vous aurez le choix de :
- proposer au locataire de partir contre une indemnité équivalente à deux ans de loyers,
- réduire le loyer en échange d’une garantie de paiement des prochains loyers,
- ou lancer une procédure d’expulsion dont l’attente sera couverte par le prix négocié.
Si vous décidez d’acheter, veillez à ce que cette entente avec le locataire s’établisse dans les trois jours suivant la signature du compromis de vente chez le notaire. Si jamais vous n’arriviez à rien, vous seriez alors encore dans votre délai légal de rétractation (sept jours).
Enfin, dans le cadre de l’achat, sachez que le propriétaire doit vous reverser le dépôt de garantie. Pensez plutôt à négocier un nouveau rabais sur le prix de vente : même si la somme paraît minime, vous ne paierez pas de frais de notaire sur cette somme, ni d’intérêts si vous souscrivez à un emprunt, et le vendeur ne l’intégrera pas à son éventuelle plus-value imposable. Un arrangement gagnant-gagnant.
